サブリース問題 アパート経営者「心が折れる」

住宅街に立ち並ぶアパート。 今、新たに建てられるアパートなどの数は年間30万戸以上。 3年連続で増加しています。 その多くを占めているのが、大家が建てた物件を業者が一括借り上げする「サブリース」という形式のアパートです。 業者から長期間家賃収入を保証すると持ちかけられ、建築する人が相次いでいるのです。 アパート建築が止まらない http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail02_3648_all.html

サブリース(sublease)とは、賃貸借#転貸借、賃借権の譲渡 又貸し、転貸のことです。特に不動産賃貸業 不動産賃貸においては、転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことを、サブリースと言うことが多い。

サブリースとは物件を一括賃借し(マスターリースともいう)、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態です。物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリーサーにフィーを支払って運営代行を委託し、サブリーサーは自社の持つノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営する。

一括借上とは、不動産会社が大家(オーナー)から土地・建物・付帯施設をサブリースで借り上げ、運営・管理を一気に引き受ける賃貸システムです。住居系不動産、事業系不動産それぞれ特色があるが、ここでは主に住居系不動産のサブリースについて述べる。

オーナーが賃貸物件を営む場合、収益は入居している部屋の分の家賃しか入らないため、空き物件が多かったり家賃滞納が多いと経営がおぼつかなくなってしまう。また、賃借人に対してのトラブルや対応なども行なわなければならず、管理面についても煩わしさがつく。一方、不動産会社も独自に賃貸物件を建てる場合、土地を購入した上で物件を建てなければならないため土地購入や建物建設・資産税などの税金など多額の費用がかかる。そこで、オーナーが不動産会社に土地や建物などを託して管理を行ってもらうとともに、不動産会社から一定の保証金(賃料の80% - 90%程度)を得るという仕組みが出来上がった。つまり、オーナーには後述のようなメリットがあり、不動産会社は土地購入や建物建設などの負担が軽減されるわけです。

大手不動産会社のほとんどが、このシステムを導入しています。

不動産会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる事ができる。

賃借人に対しての対応は全て不動産会社が行なうため、オーナーが対応しなくてもよい。

空室があっても空室分も保証され、オーナーに支払われる。

賃借人の原状回復は不動産会社または提携・管轄する管理会社側が責任を持つ。

一括借り上げの条件として不動産会社が指定した建物を建築する必要があります。

建物管理、修繕などについて不動産会社が指定した業者、仕様となる場合があります。

転借人の審査は不動産会社が行うため、外国人など生活習慣の違う賃借人が入居すると地域住民とトラブルとなる場合があります。

賃料は必ずしも長期間一定ではない。(詳細は後述)

転借人(ほ借上げ会社)は近年の人口減少、大都市への移転などで急速に空室、家賃下落が起きていて、これを避けるため5年毎に見直す条項を入れていて、超長期(10〜15年)の家賃保証を避ける体制をとっています。

家賃保証の場合は、実家賃(実際入居者が支払う家賃)と転貸家賃(オーナーから一括借上げる家賃)の差額(保証料)は、10〜15%ですが、転貸開始後数年(3〜4年)で空室発生が激しく、家賃を下げざるを得ずこの差額が逆転するケースが発生しています。このため後述のオーナーと借上げ会社との見直しでトラブルが多発しているが、殆どオーナー側が譲歩せざるを得ない場合が多い。

「長期一括借上げ方式」のビジネスモデルで、アパート専業会社が大きい利益を上げたため、他のハウスメーカーや建設会社などが一斉にこれに参入したため、人口減少の中でアパートの乱立が激しく、既存のアパートの空室率は年々高くなり、特に、地方の物件は空室50%以上も珍しくない。

大手専業会社も、「一括借上げ方式」は利益を大きく上げていなく、利益の80%は建物の建築で大きく利益を稼いでいる(上場会社のセグメント情報で実態が判る)。

オーナーが不動産会社から受け取る金額は賃借人が支払った賃料から不動産会社の手数料、管理費などを差し引いた金額を保証賃料として、一定金額を支払う。また、建物が竣工して引き渡された当初の2 - 3か月間は家賃収入が不安定であることから募集期間とされ、この期間内はオーナーに対して保証賃料が支払われない(免責期間)。

不動産会社の中では、「家賃10年保証」など賃料が長期にわたり固定されると謳われている場合があるが、周辺環境、経済環境の変化などを理由として不動産会社、オーナー双方、賃料の減額、増額を要求することができる。これはb借地借家法第32条 借地借家法32条1項に定められていて、最高裁判例(金融法務事情1700-88、2003年10月21日判決)でも示されているものの、現実的には値上げ、値下げともによほど大規模の物件でない限り裁判の費用対効果を考慮すると双方にメリットが無く、貸主、借主協議の上で据え置きとなるケースも多い。

賃貸借

借地借家法

不動産

【リスク無視政治2】中国が0.25%追加利下げ。今年に入ってもう3度目です。世界経済の景気後退が進むが、不動産バブルに依存する中国経済の脆さが表面化している。シャブ漬け経済を続けるアベノミクスは敗血症をもたらす危険性を高めるだけだ。

☆新着YouTube動画情報☆ 【不動産業で独立!?】「ホリエモンQ&Avol.491〜不動産業は厳しい!?〜」co-ba SHIBUYAなどを運営しています株式会社ツクルバ代表の村上浩輝さんをお迎え!#ホリエモンチャンネル

【話題の画像】不動産屋で見かけたんだけど……なかなかホラー((((;゚Д゚)))))))

そういうことなのか。てっきり不動産のみだと思ってたから何が何だかよくわかってなかった。

無料レポート 「【不動産でセミリタイヤ】よこしん式 不動産セミナーの正しい受講の仕方 有効に使うか?それとも、ダマされるか?それはあなた次第です」 こちらから受け取ってください。 → 

セザール西線|札幌マンション・アパート経営、収益物件と不動産投資

★未公開物件情報★全て未公開物件となっておりますので詳細につきましては当社までお電話下さい。個別にご紹介させて頂きます。#原宿ヶ谷

外国人が簡単に土地を購入出来る方が異常。敵国人にも制限無しとは、お馬鹿も良いところ。 RT 中国人が不動産買いまくるから厳罰化するよ - もえるあじあ(・∀・)

大田区中馬込2丁目 ……件の良い新築のご紹介です。2階部分がまるごとLDKのため、家族団らんの時間をのびのびと過ごすことができます。床…… 詳細はHPで! 広告有効期限2015/05/19

世田谷区駒沢4丁目 ……、田園都市線「駒澤大学駅」利用圏内の、中古戸建てのご紹介です。低層住宅の広がる、住宅街のため、開放的な空間が広…… 詳細はHPで! 広告有効期限2015/05/19

金曜日に会った不動産屋に聞いたけど、イギリス総選挙結果出てから目が回るほどの大忙しらしい。保守党の勝利が決まり、労働党が公約してたマンションタックス(£2M以上の住宅売買に課す特別税)が無効になったせい。今まで様子見だった海外の投資家が、一気にロンドン高級物件を買いに来たとか。

「CATVあり」のマンションに引っ越してきたはずなのだが、どのCATV業者が入っているのかわからない。明日不動産屋に問い合わせてみるか

【楽天市場】宅建・不動産関係資格 のランキング!3位 『宅建士一発合格!らくらく宅建塾 2015年版/宅建学院【後払いOK】【2500円以上送料無料】』を見る [楽天]

武蔵野市吉祥寺北町3丁目に新築戸建! 敷地:約126㎡ 延床:約96㎡ 価格7480万円! 東京の不動産は住建ハウジングにお任せください! 広告有効期限2015/05/19

 逆に不動産屋に「初期費用20万しかないんすけど、家賃3万程度で博多に住める家ないすか?」って聞いて、条件に合致する家から探すのがベターだとは思う

住宅街に立ち並ぶアパート。 今、新たに建てられるアパートなどの数は年間30万戸以上。 3年連続で増加しています。 その多くを占めているのが、大家が建てた物件を業者が一括借り上げする「サブリース」という形式のアパートです。

クロ現「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~」。番組の内容をテキストで読むことができる「放送まるごとチェック」をアップしました。 番組の一部を動画でご覧いただくこともできます。

きのう(5/11)放送の「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~」。番組の内容を読むことができる「放送まるごとチェック」をアップしました。番組の一部を動画でご覧いただくこともできます。

きのう(5/11)放送の「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~」。番組の内容を読むことができる「放送まるごとチェック」をアップしました。番組の一部を動画でご覧いただくこともできます。

15時17分 | アパート,; 大家,; クローズアップ現代住宅街,; 長期間家賃収入,; 業者,

アパート建築が止まらない - NHK クローズアップ現代. リンク2015/05/12 シェアシェア · kaidao コンビニに似てる。

アパート建築が止まらない - NHK クローズアップ現代 · Twitter5/12 00:45:28 時50分~14時48分。開扉後は読経・清掃。

アパート経営の利回り計算方法 利回りとは? アパート経営の利回り計算方法の解説。マンション経営、アパート経営における利回りの計算方法。想定利回り、入居率などの重要ポイントを解説。簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。 不動産賃貸経営などをする前に その建物の収益性を考えなくてはなりません。

不動産投資・アパート経営の利回り計算方法 不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなりません。そこで当ページでは収益性つまり「利回り」について勉強してみよう! 簡単に言うと支出に対する利益の割合のことじゃな。

Amazon.co.jp: 借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業する方法(CD付) 商品の説明内容紹介 リスクのあるレバレッジをかけることはせず、物件を激安で現金決済するというやり方で不動産投資を続ける著者。「うだつの上がらないフリーター生活」から、運命の物件に出会う日までコツコツ貯金を続けた。表面利回り30%超のアパートメントを1棟購入してからもお宝物件を探し続け、いまでは10棟を超える収益物件のオーナーとなり、「つとめ人」も卒業した。

実家の土地(現在水田)を大東建託の賃貸経営受託システムで、アパート経営をしませんかという話がでています。もちろん大東建託の営業さんは、メリットしか言いません... 土地と場所考えないのが大東建託さんの立派なところです。ニーズも考えずにアパートを建てさせる。建築費の高いこと高いこと。  高齢で農業に先行きの不安がある方は、迷わされますよね。デメリットに関しては、30年の借り上げ保証なんですけど、山ほどの借り上げ保証を継続することは、会社が存在してありえますが、予測的に申し上げれば、空物件を多く抱えているのも事実です。当初の家賃設定では、銀行の借入もできますが、古くなれば家賃の値下げになります。値下げにスライドして家賃保証も減ります。減った保証で銀行返済ができなくなると手出しも必要になることも考えられます。どんな事業にもリスクがありますが、農業や土地のある方お素人さんきりレオさんも大東さんも狙いません。相談は受けますが、契約書をよく読まれては。この家賃保証は家主さんたちの共済会加入金から補填しているらしく、大東建託の会社には大きな被害ないようなシステムみたいです。よく考慮して進めてください。私もあちこちに土地を持っていますが、大東さんは主人が建築の専門家であることと不動産業者としても他の何でもありの会社と違うことよくわきまえていただいてるのか、ご提案いただいたことはありません。私の貸し店舗の近くも沢山新築のアパートありますが、もう1年以上も入居者なしです。あちこち見ますが全部空なんてのもありますよ。ただし、決めるのは貴方です。参考にセキスイハウスにアパートを・・・と話して見られると違うことに気がつきます。(ハウスメーカーは何処でもかまいませんが、きちんと回答できる会社で気に入ってます。無理は無理:今でない予測も話します。)そのセキスイハウスの物件でも埋まらないこともありますから。また経営の素人で結局土地まで失うことになることもありますしそういう方沢山おりますよ。  助言聞かなかったこと後悔することも。主人は個人住宅・アパートは設計しませんが、あまりよいとは考えてないようです。